Единственное жильё и ипотека при банкротстве

Единственное жильё, в котором живёт гражданин и его семья, при банкротстве не продают, если оно не в залоге у банка (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ). Ипотечную квартиру, даже единственную, по общему правилу продают на торгах, и из выручки сначала рассчитываются с банком. С сентября 2024 года её можно сохранить, если договориться с банком и продолжать платить ипотеку по графику (ст. 213.10-1 закона о банкротстве).

Я арбитражный управляющий в Архангельске и с 2016 года веду процедуры банкротства граждан. Вопрос «заберут ли квартиру» звучит почти на каждой консультации. Ниже разбираю, когда жильё защищено, когда нет и что можно сделать с ипотекой. Если вы только присматриваетесь к процедуре, общий порядок описан на странице банкротство гражданина.

Когда квартира считается единственным жильём

Закон защищает жилое помещение, если для должника и членов его семьи, которые живут вместе с ним, оно единственное пригодное для постоянного проживания. Вместе с ним защищён земельный участок, на котором стоит дом (абз. 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

На практике это значит:

• Считается только ваша собственность. Если вы прописаны в квартире мамы, а своей у вас нет, квартира мамы в банкротстве не участвует: она не ваше имущество.
• Доля тоже может быть единственным жильём. Если у вас есть только доля в квартире, где вы живёте, её не продают.
• Если жилья два, защищено одно. Вторую квартиру, дом или долю в другом жилье продают. Какое жильё оставить, при споре решает суд.
• Дача, гараж, нежилые помещения иммунитетом не защищены. Их продают, если они есть.

Когда единственное жильё всё-таки могут продать

Жильё в залоге

Ст. 446 ГПК РФ прямо делает исключение для жилья, которое находится в ипотеке. Если квартира заложена банку, защита на неё не распространяется. Чаще всего это квартира, купленная в ипотеку. Если жильё заложено под другой кредит, последствия зависят от условий залога, их нужно смотреть по договору.

Жильё явно превышает разумную потребность

Конституционный Суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П допустил, что очень дорогое жильё может потерять защиту. Условие: должнику и его семье должны обеспечить другое жильё по нормам предоставления в том же населённом пункте. Таких дел мало. Обычная квартира в Архангельске под это правило не подпадает.

Жильё стало единственным из-за сделок перед банкротством

Бывает, что человек перед банкротством дарит или продаёт вторую квартиру родственнику, чтобы оставшаяся считалась единственной. Финансовый управляющий обязан проверить сделки за последние три года и оспорить такие (ст. 61.2, 213.32 закона о банкротстве). Если суд признает сделку недействительной, квартира вернётся в конкурсную массу, то есть в имущество, из которого рассчитываются с кредиторами.

Что будет с ипотечной квартирой

Требование банка, обеспеченное залогом, включают в реестр отдельно (ст. 213.10). Реестр требований кредиторов — это список долгов, по которому идут расчёты в деле. Если в процедуре реализации имущества нет соглашения с банком, квартиру продают на торгах (ст. 213.26). Из выручки сначала гасят долг перед банком-залогодержателем, остаток идёт другим кредиторам и на расходы процедуры (ст. 213.27).

Дальше возможны два варианта:

• Квартира стоила больше долга по ипотеке. Разница идёт на расчёты с другими кредиторами и расходы процедуры. Если денег хватит на все долги, остаток вернут вам.
• Квартира стоила меньше долга по ипотеке. Непогашенная часть становится обычным долгом. По итогам процедуры суд освобождает гражданина от оставшихся долгов, если нет оснований для отказа (п. 3 ст. 213.28).

Если у ипотеки есть созаёмщик, например супруг, его обязанность платить банку остаётся. Банкротство одного созаёмщика не освобождает другого.

Если квартира куплена в браке, она обычно общая. Её продают целиком, а супругу выплачивают его долю от выручки (п. 7 ст. 213.26).

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

Мировое соглашение с банком по ст. 213.10-1

С 8 сентября 2024 года в законе о банкротстве есть отдельная статья 213.10-1 (закон № 298-ФЗ от 08.08.2024). Она позволяет заключить с банком мировое соглашение только по ипотеке, то есть договор о том, как вы дальше платите банку, утверждённый судом. Остальные долги идут в процедуре обычным порядком.

Основные условия:

• квартира единственная пригодная для постоянного проживания для вас и членов семьи, которые живут с вами;
• в соглашении закреплена обязанность платить ипотеку по графику. Платить может сам должник или другой человек, например родственник, созаёмщик или поручитель;
• соглашение утверждает арбитражный суд. Возражения финансового управляющего утверждению не мешают;
• если имущества не хватает на расчёты с кредиторами первой и второй очереди, нужно внести дополнительные деньги, не больше 10% от стоимости квартиры по оценке.

Долг по ипотеке при этом не списывается. Ипотека сохраняется, и платить по ней нужно до конца. Если соглашение нарушить, требования банка в непогашенной части восстанавливаются в деле, и квартиру могут продать.

Ещё до этой статьи Верховный суд указывал, что мировое соглашение с банком может сохранить должнику единственное ипотечное жильё (определение ВС РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597).

План реструктуризации долгов

Если у вас стабильный доход, можно попробовать реструктуризацию. Это судебная процедура, в которой имущество не продают, а долги гасят по плану. С согласия кредиторов план можно утвердить на срок до пяти лет, без их одобрения суд утверждает план не больше чем на три года (ст. 213.14, п. 4 ст. 213.17 в редакции закона № 474-ФЗ). Ипотечный договор обычно длиннее плана, поэтому этот путь подходит не всем.

Что повышает шансы сохранить квартиру

• По ипотеке нет просрочек или есть понятный график погашения.
• Есть человек, который готов платить ипотеку и может подтвердить доход документами.
• Квартира действительно единственная, и в ней живёт семья.
• Перед банкротством не было сделок с другим жильём, которые можно оспорить.

Чего не делать перед банкротством

• Не дарите и не продавайте жильё родственникам. Такую сделку проверят и, скорее всего, оспорят. В итоге квартира вернётся в массу, а суд может усомниться в вашей добросовестности.
• Не покупайте жильё на заёмные деньги, если уже не справляетесь с долгами. Это увеличит долг и вызовет вопросы у суда.
• Не скрывайте имущество. За это суд может отказать в освобождении от долгов (п. 4 ст. 213.28). Подробнее о рисках и ограничениях в статье последствия банкротства физического лица.

Что с жильём при банкротстве через МФЦ

Во внесудебной процедуре через МФЦ имущество не продают: в ней нет финансового управляющего и торгов. Единственное жильё подать заявление не мешает. С ипотекой МФЦ подходит редко: долг по ней обычно больше лимита в 1 000 000 ₽, а пока вы платите, исполнительного производства нет. Условия разобраны в статье банкротство через МФЦ.

Разберём вашу ситуацию с жильём

Расскажите на консультации, какое у вас жильё, есть ли ипотека и кто ещё в ней созаёмщик. Я скажу, что будет с квартирой в процедуре, есть ли смысл договариваться с банком и подходит ли вам процедура банкротства физлица. Первичная консультация бесплатная, можно прийти в офис на ул. Попова, 14 или созвониться по телефону либо видеосвязи.

Банкротство влечет негативные последствия, в том числе ограничения на получение кредита и повторное банкротство в течение пяти лет. Предварительно обратитесь к своему кредитору и в МФЦ.